房屋抵押貸款的利率是多少？最低又可以申請到多少？

今年的抵押經營貸款比正常按揭房貸的利率還要低，于是好多人開始關心這個問題貸款置換的問題。那么資質比較好的同學可以申請到多低利率呢？

先說結論，多個城市，比較適合普通人的產品，可以申請到年化3.85到4.35的利率，20年等額本息還款，3年5年或者10年還一次本金。舉個例子，100萬的貸款，3.95利率，月供是6033，5年之后剩余本金大約是80萬。宣傳中更低的利率要么會附加隱藏條件，并不容易獲得，要么就是經過了一些列的換算，吸引眼球。

總的來說，就是銀行的要求越多，門檻越高，那么它的利率就會越便宜。市面上的銀行一般都能申請抵押經營貸款。一般我們把銀行分為三大類，比如國有大銀行，股份制銀行和地方性的小銀行，金融機構等民間借款利率太高，就不討論了。

第一，國有的四大行，他的資金主要是支持小微企業真實經營的貸款，它的利率肯定是最低的，一般都在年化4以下先息后本的產品，甚至還會有貼息，能到1-2個點。首先銀行會要求公司是真實經營的，有對公流水，有納稅。有上下游的合同，打款進第三方對公賬戶等等。真實的公司經營周轉，一般要求1年一還本金或者3年一還本金，授信的時間呢，一般是3年，最多到10年。那么就算能申請到這樣的貸款，一年一過橋，萬一不續貸，就會很糟心，比如這幾天的深圳某行就要求很多客戶轉走，不再續貸。

第二，股份制銀行，是我推薦比較多的。他們的要求也是比較高，會看借款人5年內的征信，但是相對來說可以操作的空間會稍微大一些。一般是授信10年到20年，5到10年還一次本金的，月供會拉長到20-30年等額本息還款。利率是在3.95到6之間。同一家銀行，在不同城市，它的利率也不同，比如說某行在北京最低可以做到4.35，但是在上海和杭州就可以做到3.95。某行在北京授信10年，上海就可以授信20年，中間續貸一次。在成都就可以做30年等額本息還款，當然會有一些附加條件。

第三，一些地方銀行，他們對個人的征信和房產情況要求會相對比較松一些，但是他們的利率就會高一點，會在在7-9之間。盡管如此，也會比民間借貸便宜很多。機構借款在12-15個點是很正常的。我今年6月有賣出過一套西安房產，貝殼來墊資，用的是銀行信托的資金，貝殼要付給信托的利率是10.2年化。貝殼一年的用款量都沒有談到10個點以下。

我是喵星人，十年實操經驗，熟悉多個城市的貸款和相關政策，成本可控，拒絕套路，真誠解答，歡迎點贊和評論。

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7%的抵押貸款利率，房地產泡沫的游戲結束了

投資住房是美國人積累財富的典型方式。您所要做的就是拿出一兩個30年的抵押貸款并付款，只要有耐心和運氣，您最終就會成為百萬富翁。當然，除非你買進像2000年代那樣的巨大房地產泡沫。

那么我們是否處于房地產泡沫中，現在是否正在破裂？

證據表明是的。負擔能力數學與二戰后時代一樣殘酷，而人口統計圖清楚地表明，價格沒有如此高的根本原因（稍后會詳細介紹）。追蹤住宅房地產行業的主要ETFiShHCiETF(BATS:ITB)今年下跌了30%。但是，當您深入研究房地產市場的基本經濟學時，ITB很可能會下跌更多。抵押貸款現在超過7%，除非價格下跌，否則大多數買家無法為房屋融資，可能會在2008年房地產崩盤時或附近出現大幅下跌。由于無意義的泡沫價格而易手的房屋利率沖擊有效地粉碎了房地產泡沫，價格環比快速下降現已生效。

這不是你父親7%的抵押貸款利率

10年前，達拉斯-沃思堡的房價中位數約為160,000美元。今年夏天它達到了405,000美元。此外，10年前，30年期固定抵押貸款利率的中位數約為3.4%——現在是兩倍多。故事是，住房嚴重短缺，每個人都應該盡可能多地借錢來購買盡可能大的房子——快點，不要錯過！

那時，如果你能支付20%的首付，中位房屋的本金和利息每月將花費你567美元——這讓你毫不猶豫地買房?，F在，在這些相同的假設下，本金和利息支付為每月2,155美元。收入中位數增長約29%在德克薩斯州的過去10年中，典型的抵押貸款還款額增加了280%。這是一個可怕的交易！尤其是當您考慮到在許多情況下房產稅也增加了兩倍時。是的，這里有很多人大到可以記得過去支付更高的抵押貸款利率。不同之處在于，他們支付的是低價房屋，而不是僅僅以7%的利息購買基本的入門房。大約75%的買家必須使用融資，因此住房對更高的利率極為敏感。

但是每個人都搬到德克薩斯州，對吧？人是，但沒有你想象的那么多。德克薩斯州在歷史上相當便宜，因為與加利福尼亞州不同（德克薩斯州總是與之相比），供應沒有太多限制。但人均住房單位大致處于2008年的水平，而價格要高得多。這是一個明確的論點，即房地產繁榮不是由“住房短缺”引起的，而是美聯儲和全球中央銀行多年來人為地壓低利率作為一種經濟科學實驗，導致約10%的通貨膨脹和經濟混亂。

人均住房單位（經濟）

我選擇了這個例子，因為從2008年到2012年，住房價格便宜，而且很可能在一開始就被低估了。但是我有一些熟人為了將他們和他們重要的其他人的稅前收入提高7倍，從而全力以赴地推動房地產市場繼續上漲。瘋狂！

這意味著，如果你弄錯了，你實際上會因為以7%的利息支付虛高的購買價格而損失數年的薪水。這當然不是我愿意下的賭注。2008年，很多人離開了他們價格過高的房子，把鑰匙寄回了銀行。失業率可能不會像那時那么高，從止贖的角度來看，這限制了損失，但可以說，現在的房屋價格比2007年更加錯誤。

住房被高估到什么程度？

我主要關注美國和得克薩斯州，因為那是我所熟悉的，但世界上大多數英語國家也存在類似的房地產泡沫，加拿大、澳大利亞和新西蘭因巨大的壓力而受到很多媒體的關注現在泡沫繁榮和價格暴跌。

自大流行以來，人口增長已經放緩。到2021年，美國人口估計增長了約0.1%。預計未來幾年將反彈至每年0.3%左右，但缺乏嬰兒出生表明，在某個時候，人口將開始減少。

如果我們使用2021年估計值的高端并假設人口增長0.3%，那就是人口增加了100萬人。平均而言，每個家庭有2.5人，這意味著我們需要建造400,000套房屋才能滿足需求。房屋也會過時（每年可能300,000套），隨著經濟產生財富，對度假屋的自然需求（最高可能每年100,000套）。這意味著每年需要大約800,000套住房開工。

嗯，去年我們實際上在美國建造了160萬棟房屋。2020年，我們做了大約140萬次。到2022年，我們的速度將達到1.5-160萬。你可以看到，從人口統計上講，我們正在建造的房屋數量大約是我們需要的數量的兩倍，這是沒有意義的。

再次，敘述是人們離開城市涌入郊區，推高了價格。但這如何解釋為什么城市的房價也會飆升？如果關于在家工作的主要敘述推動了這一點，那么人們會預計北部城市的價格會下跌，而陽光地帶郊區的價格會上漲。

真正發生的事情很簡單。

在大流行的幌子下，美聯儲在近兩年內有效地將抵押貸款利率固定在3%。這使得價格飆升，并通過扭曲市場造成“住房短缺”。在此之前，歐洲央行和日本央行等全球央行瘋狂實施量化寬松（QE）計劃，導致全球資金涌入美國國債，進而導致美國抵押貸款利率低于正常水平.因此，價格飆升，而收入卻沒有。量化寬松政策在緊急情況下可能還可以，但當它們被濫用時，它們造成的麻煩遠比解決的問題多?，F在QE正被QT逆轉，允許自由市場再次設定價格，而不是政客。結果有點令人震驚，抵押貸款利率飆升至7%。

瘋狂的驅逐暫停和止贖暫停讓數百萬人在不支付租金或抵押貸款的情況下生活，導致通貨膨脹和那些有工作但無法找到經濟適用房的人的住房短缺——因為他們需要數百萬套住房被擅自占地者有效占據?，F在，你瞧，隨著政客們退出租賃市場，由于高價摧毀了需求，要求租金正在下降。

泡沫心理開始出現，價格開始上漲，人們順勢而為。一旦FOMO開始，人們就不想錯過，所以他們開始投入資金，不僅為他們的主要住宅購買房屋，而且還購買第二套住房和出租物業。由于您可以借入房產購買價格的80%或更多，因此FOMO和投機心態更容易占據上風。這與政治無關，自從艾薩克·牛頓爵士在南海泡沫中失去了他的大部分財富——以及在那之前臭名昭著的荷蘭郁金香泡沫期間，這種情況就一直在發生。蘇格蘭記者查爾斯·麥凱（ChMk）后來寫了一本書，其中有幾章關于資產泡沫、非凡的妄想和人群的瘋狂；任何交易股票的人都應該閱讀它。

在郁金香泡沫時期有一幅著名的畫作，猴子打扮成貴族，在交易所交易郁金香。

底線

我認為我們正處于房地產調整的第二或第三局?，F在它接近全速，修正可能會再持續大約18-24個月，并且可能會看到全國累計房價下跌超過30%，從而消除大流行的激增，然后再減少一些。美國和加拿大、澳大利亞和新西蘭等其他國家的熱門市場可能會看到房價下跌近50%。這對任何想要買賣房屋的人（正確的做法是留在原地）以及房地產股票的投資者都有深遠的影響。過山車正在進行中，有史以來最大的泡沫之一以一聲巨響結束。

房子二次貸款可以貸多少？看這篇文章就夠了

全款購買了房子之后，如果借款人手頭資金不夠的話，可以去銀行申請住房抵押貸款。但是對于很多借款人來說，房子并不是全款購置的，如果要申請抵押貸款的話，就屬于二次貸款了。房子二次貸款可以貸多少？看這篇文章就夠了。

房子二次貸款可以貸多少？

按照正常情況來看，如果借款人要申請二次抵押貸款的話，可貸款額度是有限的，用來進行二次抵押的房產可以貸款的額度一般是房產價值減掉此前抵押貸款金額還有余值的情況。

若是房產價值為100萬元，此前抵押貸款額度為30萬元，那么二次抵押的可貸款額度一般為70萬元。此外辦理二次抵押貸款通常只能在同一家銀行辦理。

借款人可以根據這個原則進行換算：房屋價值以房屋的原購買價和二次抵押時的評估價相比較，取兩者中的低者。以住房抵押的二次貸款抵押率最高不超過70%；以商業用房抵押的二次貸款抵押率最高不超過50%。

房子二次貸款條件：用于二次抵押貸款的房屋是市場發展潛力較大的優質住房或者商業用房；用于二次抵押貸款的房屋是現房；房屋抵押登記已經完成，且本人是房屋的抵押權人。

二次抵押和第一次抵押所辦的手續及需要收取的文件基本上是一樣的。登記后的法律效果在實現抵押權的順位上不太一樣。

房子二次貸款利息：二次抵押貸款的年利率是8%-9%。

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