商鋪、寫字樓做抵押貸款，有哪些注意事項？

商鋪抵押的情況相對商品房住宅抵押要少很多，也就導致很多人對商鋪抵押的概念不清晰。其實商鋪抵押也是房產抵押貸款的一種，只不過，商鋪抵押貸款與房產抵押貸款在細節上還有著些許差別。

商鋪抵押額度

商品房住宅的抵押率一般在70%左右，而商鋪的抵押率一般為50%~60%左右。

比方說同樣價值100萬的住宅和商鋪做同一個抵押貸款，那么住宅的貸款額度為70萬，商鋪的貸款額度則為60萬。

商鋪作為抵押物申請貸款時，銀行會對商鋪的三方面進行貸前重點考察。

01

商鋪所處的地理位置，決定了商鋪的價值大小。

一般而言，商鋪處于較好的地理位置，比如處于較繁華商圈，人口集中、人員流動較頻繁地區的商鋪，價值相對較高。

除了看商鋪所處的地理位置是否優越外，還要考察所處的周邊商鋪環境。如果周邊相鄰多數商鋪都處于良好的經營狀態，無停業關門、無眾多商鋪未出租的現象，則反映出抵押商鋪有良好的市場需求，抵押價值也相對較高。

反之，銀行則會考慮通過追加抵押物或追加擔保人的方式，保證貸款的安全性。

02

不同于廠房和住宅，商鋪大多為出租狀態，實際使用人可能與所有權人不是同一人。銀行在貸前會考察客戶的商鋪是自營還是已出租。如果在貸前商鋪已出租，銀行就會要求提供租賃合同，并考察租賃期間的租金支付情況。

根據法律規定，如果先租賃后抵押，則“買賣不破租賃”，即租賃合同對新的所有權人仍然有效，新的所有權人不能在原租賃合同期間內驅趕承租人。

03

商鋪的所有權人多為個人，現實生活中，有些借款人名下擁有多套商鋪。因此，銀行往往會考察抵押商鋪對借款人的重要性。對銀行而言，商鋪進行抵押，不僅是一種貸款擔保措施，也是預防貸款發生逾期風險的保障，更是對借款人的一種心理牽制，強化其還款意愿。

商鋪對借款人越重要，還款意愿越強烈。在很多金融機構看來，自營商鋪、租金較高的租賃商鋪對借款人更重要。

商鋪租金貼息貸款來了

淄博市商務局淄博市財政局

關于對承租非國有房產的實體商鋪經營主體加大租金紓困貸款支持的通知

各區縣、高新區、經濟開發區、文昌湖省級旅游度假區商主管部門、財政局,各銀行業金融機構、政府性融資擔為知大對實體商鋪共持力度,進一步拓展租金紓困為加大對實體商鋪扶持力度,進一步拓展租金紓困貸款政策惠及面,現將承租非國有房產的實體商鋪經營主體租金紓困貸款政策調整補充如下:

一、扶持范圍

繼續按照《淄博市商務局淄博市財政局關于對承租非國有房產的實體商鋪經營主體提供租金紓困貸款的通知》(淄商務字[2022]28號)規定執行,是指在淄博市行政區域內注冊登記,截至貸款日仍在正常經營的個體工商戶。

申請租金紓困貸款還須同時滿足以下條件:租用非國有房產,嚴格落實政府疫情防控工作要求，加強行業從業人員管理、符合銀行授信基本準入條件。

二、扶持方式

(一)落實分級貼息紓困貸款措施

1.提供紓困貸款。由齊商銀行及淄博市各農商銀行對符合條件的商鋪經營主體,每戶提供5萬元以內1年期的商鋪租金紓困貸款。

銀行應嚴格按照相關規定,依規加強貸款管理,做好對貸款的盡照調查、風險審核、跟蹤監管、貸款回收等工作。

3.予以財政貼息。貸款利率執行人民銀行最新公布的一年期貸款市場報價利率(LPR)加100個基點。其中1萬元含以內由市財政全額貼息1-3萬元(含)部分市財政按80%比例貼息3-5萬元(含)部分,市財政按50%比例貼息。

二、提供個人經營系列貸款

在辦理商鋪租金紓困貸款基礎上,有其他復工復產經營資金需求的,根據其資產負債、生產經營和信用狀況,齊商銀行及各農商銀行可另行提供最高金額不超過50萬元的“個人經營系列貸款”,取信用或銀行認可的其他擔保方式,貸款利率不高于人民銀行最新公布的1年期貸款市場報價利率(LPR)加200個基點,具體由商戶根據自身情況與承辦銀行協商確定。

三、兌現形式

由符合申請條件的實體商鋪經營主體自愿申請,由齊商銀行及各農商銀行直接辦理。原則上,紓困貸款采取綠色通道方式直辦理并自本政策發布后一個月內兌現到位。紓困貸款申截止日期:2022年7月31日。貸款到期后,實體商鋪

主體應遵循誠信原則按時還款,還款確有困難的,可申請展期或緩還對有還款能力、拒不還款的,向法院提起訴訟或向仲裁機構提出仲裁,在法院判決還款后仍拒不執行的,申請納入失信被執行人名單,依法依規進行聯合懲戒。

淄博市商務局淄博市財政局

2022年6月10日

附件

銀行需提供材料:

7.營業執照紙質版

8.借款人身份證紙質版

9.借款合同紙質版

10.借據紙質版

11.《借款人承諾書》紙質版

12.業務備案表電子版

利率大降，100萬貸款每年少1萬利息，房價會暴漲嗎？

今天到處都在瘋傳一個消息，首套房利率大降，一口氣降低到了4.4%那么夸張。

過去幾年習慣于5.3%乃至于5.8%房貸利率買房的人，應該都知道這個數據是一個什么概念。

整整1%利差，每100萬貸款一年能足足少1萬利息。

5月15日，央行和銀保監會聯手發布了一個通知，宣布允許各銀行將首套房利率下調為不低于LPR減20個基點。

今年4月20日公布的5年期以上的LPR為4.6%，在這個基礎上減20個基點，那就是4.4%的利率，也就是說央行允許下面的銀行按4.4%的利率進行首套房的住房貸款，同時二套房不低于5.2%。

以銀行的脾氣和歷史操作記錄，你允許他降到這個點位，他就一定會降到這個點位，而且速度會很快。

所以朋友圈立馬就炸了，很多人說這是幾年來最優惠的房貸政策，所以要趕緊買房，房價馬上就要大漲了之類的文章層出不窮。

這確實是這幾年最優惠的房價政策，畢竟前幾年一直在調控，房貸利率能高到5.8%左右，但給出房價要漲的結論這是錯誤的。

首先我們來看一下為什么要降房貸利率。

最近半年來，房貸已經已經降3輪了，這次的降息并不是首發。前兩輪共降息60個基點左右。

那前兩次降低房貸利率是為了什么大家還記得嗎？

沒錯，是因為負債2萬億的恒大暴雷了，引發了巨大的市場震蕩和信心危機，為維護市場穩定，房貸市場共進行了2輪降息，從而穩住了局面。

5月12日，負債1.2萬億的融創中國暴雷，宣布無法償還在11日應交付的2948萬美元利息。

2948萬美元不是本金，只是一筆美元債的一年的利息，這種級別的財富對普通人而言是個天文數字，但對于融創這種龐然大物而言只是個小意思而已。

為什么融創連3000萬美元的利息都還不起了，這只是利息啊。

資本市場有個定律，越大的公司在越小的債務上違約，說明捅出來的資金窟窿越大。

在這3000萬美元違約前，融創已經還了無數個3000萬美元了，最后實在是被榨干了每一分錢，無奈之下才會選擇公開違約。

但凡有一絲可能，但凡賬上還有點錢，哪怕只能再多活3個月，這些巨無霸房企都一定不會選擇違約。

這些美元債本來4月份就到期了，融創孫宏斌以自身作保，又給寬限了30天，但還是沒能還上錢。

而在之前，孫宏斌還以個人身份向融創無息提供了4.5億美元借款。

不否認孫宏斌救融創的努力性，但越是如此如你，越代表融創真的是油盡燈枯了。

如果還有一點點救活的可能性，孫宏斌會宣布融創正式違約嗎？

融創的暴雷的不是突然性的，從年初開始就有很多人把融創稱之為恒二了，對地產有一定了解的人都知道融創的日子很難過，4月份那批美元債利息的延期支付更是拉響了最高級別警報。

我之前寫過文章，有些房地產商的資金鏈已經緊張到失去了降價銷售的資格。

當時沒好意思提名，但在寫字樓商鋪普遍5~6折降價的大背景下，哪些開發商還在死撐著絕不降價，賣寫字樓商鋪連個8折都不愿意給的，大家隨便逛逛市場問問價就知道了。

有一個算一個，這些開發商的資金鏈都有巨大問題，尤其再疊加市場傳聞進行互相印證，準確率更高。

因為融創暴雷是有預警的，且預警時間很長，所以在5月12日融創正式暴雷后，央行在5月15日就宣布了再一次的降息操作，這次一口氣把首套房利率給降到了4.4%，降息力度等同于恒大暴雷之后的2次降息之和。

恒大2萬億負債，且是首爆，融創才1.2萬億，還是次爆，預警周期還那么長，為什么給融創的待遇這么高？

因為這次降息為的不止是融創。

截止到5月15日，應提交年報，但未能按時提交年報的上市房企共有13家，分別是融創中國、中國恒大、世茂集團、龍光集團、融信中國、富力地產、佳兆業、祥生控股、中國奧園、新力控股、當代置業、花樣年控股、景瑞控股。

一家上市房企未能按時提交年報，而且是在這種房地產行業的風口浪尖，這代表著什么大家都知道。

融創和恒大已經正式暴雷，剩下的11家全部暴雷不一定，但有幾家即將暴雷那是肯定的。

如今融創一爆，這11家的日子更難過，市場給的信用評級和信心會更低。

一家融創也許就1.2萬億負債，但如果疊加上這11家，那這個負債數量就很大了。

國家允許房企暴雷，允許債務違約，逐步破除債務剛性兌付。

一部分房企暴雷，是在逐漸拆除地產的債務地雷，是好事，但要求是逐漸、挨個的暴雷，讓國家可以緩慢有序的拆除。

小房企就算了，一起爆幾個也沒事，但融創1.2萬億的債務盤子不小了，國家拆起來需要一定時間，剩下的幾家大上市公司不能再有事，至少短期內不能有事。

因此，這次一口氣把首套房利率降到了4.4%，部分是為了平息融創風波，部分是為了暫時護一下后面的房企。

再加上四五月份的疫情和經濟形勢，疊加起來一口氣給這么高的降息幅度是可以理解的。

這種降息幅度會引發房價暴漲嗎？

當然不會，只要你看清降息的目的和初衷的話。

有人拿這次的降息和2014年那次相比，這是非?；闹嚨氖虑?。

2014年的時候可是一口氣把房貸利率給降到了基準利率的7折，當時的基準利率是6.15%，打7折那就是4.305%，讓買房可以勉強以租養貸。

以租養貸，在當時是一個很時髦的詞匯，官媒天天宣傳的東西。

2014年的時候，住房大概是30~35倍市盈率，也就是年租金回報率大概在3.5%左右。

扣掉不用付利息的3成首付，剩下7成貸款如果按4.3%利息算的話，和整體3%房租基本恰好等同，每個月的月供讓房客交了即可。

這種收益率的房子依然有泡沫，依然不值得投資，難道你花錢買的資產獲取的收益僅僅只能抵消利息就滿足了？那也太荒謬了。

但怎么說呢，這個泡沫雖然有，但也不算太離譜，至少還在價值范圍之內，只是有點小虧而已。

當年2014年提出的口號也是去庫存，只是想賣掉庫存就可以，并沒想漲價，但后面沒收住，漲多了，因為房價上漲符合地方政府的利益，他們會全力推動這個事，根本不管后面會引來什么麻煩。

到了2015年，連續降準降息，基準利率從6.15%一口氣降到了4.9%，之前簽約的買房者簽下的7折利率也同步生效，房貸利率變成了3.5%，這就更劃算了，直接賺翻。

所以，這次把首套房利率降低到4.4%，根本沒辦法和2014年那一次相比。

首先我們的租金回報率已經下跌到了1.5%，這是一個低到離譜的數值，其次房價真正暴漲是在2015年，那是因為實際房貸利率降到了3.5%，而同期租金回報率是3%。

當年買房是真的有價值，保底的收益是有的，怎么也不會虧哪去，國家經濟再發展個幾年，賺錢是大概率的事情。

但現在的房子怎么比，完全沒辦法和2014年的情況相比啊。

所以，房價不可能復現2014年之后的暴漲，因為雙方情況根本不一樣，這次降息只是為了維持市場平穩。

以目前國家手里的政策底牌來說，幾家房企巨頭的倒下是不會沖擊到金融市場穩定的。

但這個降息的速度，有點快。

我去年的時候說過，2015年時房貸利率是3.5%，如今是5.5%，我們總共有200個基點的空間，加上降首付等，操作空間很足，有能力硬頂房價很長時間。

如果十年不漲不跌，那差不多就可以恢復到2014年的情況，有點泡沫但還可以接受。

不漲就會跌，只要房價必漲的全民共識被破，那維持高位橫盤是很困難的事情，必須要定期釋放利好消息去頂，否則肯定撐不住。

但目前時間只過去1年，房貸利率已經降到了4.4%，去了100個基點，我們還剩100個基點的空間。

當然，還有2套房的利率政策空間，還有降低首付的政策空間，取消限購也有那么一丁點用，這些合起來還可以再撐幾年。

但怎么算，政策全出，也就撐個三五年，要撐十年實在是太難了，難到近乎于不可能。

所以我這里個人認為，維持十年不漲不跌直接軟著陸拆除所有的地產泡沫，這個最美好的愿景不太可能實現，難度實在是太大。

因此，不能強行追求房價的不跌，因為這很難，近乎于做不到。

對房地產調控的目標，應從完全的軟著陸，變更為不發生系統性金融風險。

所有施政的目標，都以拆雷為目的，一個個拆，把金融系統的雷都拆光了就可以。

不讓房價降不是根本目的，拆金融系統地雷才是根本目的。

只要不發生系統性金融風險，把雷拆個差不多之后，不必對房價下降過于敏感。

頂不住，也沒必要頂，不危及金融安全，給幾年時間拆地雷即可。

最近的公告和新聞，差不多也是這個意思，實際政策落地的時候也是按這個方向來的。

堅決守住不發生系統性金融風險底線，支持剛性和改善性住房需求。

沒啥深意，按字面意思去理解即可，這就是宏觀經濟政策的根本目的，反正不是為了拉房價。

人家白紙黑字的寫著情況已經到了堅決不發生系統性金融風險底線的地步了，一堆房產中介還大喊馬上就要拉房價了，馬上就要暴漲了，也不知道能不能看懂報紙上的中國字。

房價上漲確實可以解決一切問題，瞬間拆除一切地雷，但代價是制造一個更大的問題和更大的地雷，在三五年之后帶來更大的麻煩。

這條路不能走，因為這條路的盡頭必然是全國性金融風險，所以絕不能走。

未來中國的房地產市場，就是在拆雷和穩定之間來回波動，拆一顆大地雷出一個甜棗政策穩一下，直到把地雷拆除到不足以威脅中國金融安全的地步。

房價的走勢，在拆雷完成前，應該是微跌或者不跌，最多緩步下跌，等三五年之后拆雷完成了，螺旋型下跌。

總之，從目前請看看，維持10年以上不漲不跌直接全部消化地產泡沫實在是過于困難，而且按這個速度哪怕20年也無法徹底清除所有泡沫。

等20年后，第一批商業地產差不多就到期了，到時候就該交房地產稅了。

這稅肯定要收，而一旦征收首先就會刺破公寓的價格泡沫，然后連鎖反應到住宅地產。

所以不能指望完美的依靠時間消化泡沫，價格無論如何都得跌一點，不然拖的時間實在是太長了，依靠政策硬頂真的是沒辦法頂這么長時間。

對于我們來說，應該怎么辦？

聊了上面這么多，大家應該都看清楚了，房貸利率的降低是個大趨勢，必然的一個結局。

今天降到了4.4%，明年還得降，因為雷還沒拆完，拆個大雷就要降一截。

但LPR沒有動，國家整體沒有降息，這是針對房地產領域的特別降息。

這句話的意思就是如果你是2021年之前買的房子，國家的這次降息，以及后面的降息，和你一點關系都沒有，因為你的房貸合同上利率和LPR是綁定的。

今年買房的人是4.4%利率，明后年買房的人利率也許3開頭了，但2021年前買房的人也許5.8%的利率都有。

100萬的貸款，1%的利差就代表每年1萬的利息，2%的利差就代表每年2萬的利息，而且完全是額外的負擔。

怎么辦？

不怎么辦，國家之前針對性升息，就是不讓人買，結果還有人非要買，那當然是高利率。

如今國家需要一部分人買房來穩定市場，自然給與特殊優惠，這優惠不可能同時授予前幾年硬頂著國家調控高位買房的人。

但要想享受這個利率，也有辦法。

等明后年房貸利率降低到了3字頭，那你把有貸款的老房子賣了，再貸款買個新房，那你的房貸利率就可以享受新政策了。

這也是為什么2015年之后房地產市場量價齊升的原因，因為大家都在通過置換房產來換一份新的房貸合同去享受3.5%的利率。

如果利率真的降到了3字頭，肯定有很多人要換房，不然那個利差實在是太離譜了。

當然，換房是有成本的，而且很大，如果你不想支付這個成本也有辦法，那就是盡可能的提前還貸。

以前很多人有了余錢也拿在手里等著買二套房，因為買一套房就代表一次財富大增值，房價年年漲，漲的實在太離譜了。

但現在情況大家也看到了，再指望房價大漲是不太可能的事情，政策底牌出完前能把金融地雷拆光，確保不出現系統性風險就已經很不錯了。

在這種情況下，有余錢就把房貸還了是最佳的選擇，畢竟動輒5%以上的利率可真不低，你自己的存款很難找到這么高的無風險收益。

房貸已經出現了負增長，很多居民寧可把貸款還了也不愿意新增房貸就是這個原因。

雖然個別人可能看不清形式，但老百姓作為一個總體，眼光還是雪亮的。

最后做一個總結。

首先，對于這次的首套房利率下降，原因和潛在影響我剛才都說了，結論也很明確，房價不會漲，降利率是為了穩金融。

其次，明后年房貸利率極大概率會再次下降，首套房利率進入3字頭幾乎是一個必然的結果，如果是在2017~2021年以5.3~5.8%利率簽署房貸合約買房的人，屆時可以考慮換房。只要把房子一賣再一買，每100萬的貸款一年可以節約1.5~2萬利息，數據非?？鋸?。

最后，如果沒有置換房產可能的，盡量提前還貸，把簽署的高利率房貸合約盡可能的提前結束，還一點本金是一點，不然的話實在是太虧了。

分析大概就這么多，希望可以幫到大家一點。